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2015中国楼市的20个为什么?(下)

来源:   作者:   发布时间:2016-01-16 09:01   2756 次浏览

11.jpg11、为什么北京那么多“10万+”豪宅?

2015年北京楼市的转折非常明显,入市的10万+豪宅数量超过20个,“刚需”的声音几乎不见了。

监管层也不再对房价进行硬性设槛,2015年北京新项目的最高预售价达到25.45万元/平米,最高成交价超过20万元/平米,均破历史记录。

北京的楼市究竟会变成什么样?按照北京市住建委的指引,市场的结构应该是“低端有保障,中端有政策,高端有控制”。但到了2015年,自住房、保障房、商住项目保证着低端供给;高端项目缺少控制之后基本完全市场化了,供应也很充足;因为高端市场迅速从城市核心区向外扩散,同时地价也在继续高升,留给中端市场的区域空间非常有限。北京楼市在2015年成为哑铃型。

北京地价很贵,房企开发项目卖出去才能实现资金周转、盈利,高端项目受众相对较少,为什么还有那么多高端项目被开发出来?它们能卖出去吗?一套房子的总价1000万是门槛级别的,动辄2500万以上,什么样的人在买这些房子?高端住宅卖出去之后,这些房子是会作为固定资产沉淀资金,还是会作为抵押物换成资金继续流动?

改善型、高端项目为主的市场和刚需产品为主的市场会有非常大的不同。

从资产配置的角度来说,在收益和风险两方面表现都比较好的良性资产非常难找,股票、债券、理财、房产各有利弊,房产还会进入一些人的资产篮子中。

北京楼市为什么会有这么多“10万+”呢?实际上“10万+”被标签化了,房企更倾向于拿总价标准来设计产品。总价衡量购买力,单价用来保证利润率。


12.jpg12、为什么学区房只涨不跌?

古代孟母为儿择邻择校三迁的故事被传为美谈,如今择邻择校却成为了国内大多数家长心中的痛。

家长们都不愿自己的孩子输在起跑线上,都想上名校。较早之前还有“条子生”、“共建生”的路子,但得拼关系,教育部门一系列改革之后,这条路基本被堵。

教育部门给出的改革方案是当实行划片就近入学的政策,教育与房地产注定挂上钩。想要上好学校,就需要拥有所在片区的房子,重金购买学区房成现代孟母们的唯一途径,学区房因此成为当今楼市的“疯牛”。

以北京为例,在优质教育资源集中的东、西城核心区,只要是被划进名校学区,一些老旧的楼房、没有卫生间的平房卖到20万元甚至30万元/平米也不甚稀奇。全国其他城市的学区房同样存在类似的现象。

学区房怪相的背后的根本原因是教育资源分配不均衡。但教育资源的问题和春运的火车票一样,至少在目前看来是一个无解的难题。

另一个不可忽略的是投资的需求。一些学区房的升值空间都非常大,相关统计显示,无论是短期还是中长期来看,优质学区房的价格涨幅多是一个城市最高的地方。一些家长等孩子毕业之后再卖房,就会发现已经“翻了几倍”。


13.jpg13、为什么吴晓波每年买一套房?

2015年,在很多人纠结是买房还是炒股时,著名财经作家吴晓波又买了一套房。买房已成了吴晓波的一个习惯,十多年来,他一直坚持每年买一套房。

吴晓波认为,房子在未来几年可能不会像过去十年那样疯长,但仍是一个保值性的商品。有地产“大炮”之称的任志强更是直言:房地产天生就是投资。货币贬值和贬值翻倍的过程中,房子是锁定未来收入流的最好办法。

研究显示,中国未来十年仍然是货币大爆炸的十年,从财富增值的角度看,加大资产的杠杆效应是抵抗人民币泡沫的唯一手段,中国优质地段、品牌开发商、且有天然资源的不动产仍是抗风险能力的最强资产配置。

拥有房产和拥有黄金是中国人几千年来的投资方式,对于安土重迁的中国人来说,房子更是重中之重。哪个城市的房子值得买?吴晓波认为,北上广深的房价抗跌性最强, 二三线城市主要看近5、6年间城市的人口是否在持续增长和服务业占比、制造业能力是否在持续提高。

房价的另一重要组成部分是楼面地价。吴晓波认为中国的土地最值钱,且土地价格一直处在上升通道中。现在北上广深土地市场拍卖,楼面价格动辄三四万元每平方米。土地成交火爆,地王频出,房价易涨难跌。

如果说对买房这个行为还存在争议的话,另外一个问题是确定的,那就是中国人的财富在未来十年一定是不安全的。吴晓波认为,中国在未来10—13年之内经济总量超过美国是大概率事件。未来财富将聚集在新实业、新消费、新金融、新城镇化这四大领域。


14.jpg14、为什么房地产维权频发?

虽然没有具体的统计数据支撑,但从公开报道以及各种信息渠道来看,过去的2015年依然是国内房地产维权的高发年。大到房屋质量问题、配套缩水,小到哪怕是小区垃圾桶的摆放也能引发维权。

笼统的说,房地产维权高发不外乎房屋质量问题、各种承诺不兑现。不过我们来说一说一些新的变化。

先来说质量问题。按理说中国房地产高速发展十几年,建筑工艺和施工监理相比过去已经进去很多,为何质量投诉仍居高不下?原因是现在开发商盖房子更加复杂了。精装修、新材料、新技术、智能化等被更多的开发商运用,但在质量把控上依然在探索中。往往最后的成品与业主期望相差较大,由此差生纠纷。

第二个则是承诺不兑现。新的变化是学区房和配套维权呈现高发之势,原因在于现在的新盘大多是远郊盘,所有的配套都得重新开始,但诸如学区、交通等配套存在变数,卖房的时候开发商已经当成噱头推销给业主,就此埋下隐患。

业主群体年龄层次的变化也是房地产维权重要重要因素。现在的业主相当多是更为年轻的80、90后,他们的学历和眼界更高,对自身权益的保护意识更加强。面对花费毕生心血房子,很难容忍有瑕疵。

而互联网社交媒体的兴起,让维权也变得更加容易和多发。过去业主维权除了拉横幅、喊口号示威之外,就是求助媒体曝光,现在很多事件在各种社交媒体圈发酵,开发商也不得不重视。此外,各种QQ群、朋友圈让业主的联系更加紧密,有时候维权只是因为几个人的吐槽,最后变成了“揭竿而起”。

最后不得不说的是,国内业主的房地产维权几乎千篇一律都是拉横幅示威,过程中的谩骂、肢体冲突也算是中国特色。这也许并非业主所愿,而是现有的房地产法规很难通过法律途径解决。


15.jpg15、为什么中央要放宽公积金支取?

2015年11月,由住房城乡建设部起草的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,报请国务院审议。时隔13年之后,公积金制度终于迎来大修。

实际上,现行公积金制度的诟病已经被反复提及:“劫富济贫”、使用率低大量资金沉睡、自己的钱别人做主、提取条件苛刻、支取管理混乱等。多年来,公积金改革的呼声不断。激进的观点甚至认为应该取消现行公积金制度,建立国家住房银行取而代之。

新条例除了放宽提取条件、扩大缴存范围,最值得关注的变化是,促进公积金保值增值。未来公积金可发行MBS、可投资地方政府债等,这被认为是公积金向政策性住房银行转变的开始。

有专家认为,公积金若能向政策性住房银行转型,并借助于财政支持和发债融资,建立全国性的、有规模的政策性住房银行体系,这对于支持外来人口的刚性住房需求,创新新型城镇化投融资机制,夯实以消费为主的内需,无疑具有重要的作用。

从现实的需求来看,在房地产投资持续下滑、宏观经济不景气的双重背景下,地方政府松绑公积金的意图则非常直接:刺激住房消费,缓解庞大的房地产库存。

2015年,多地密集调整公积金松绑政策,降低首付比例、放宽贷款条件、上浮贷款额度、放宽对住房套数的限制和下调公积金贷款利率、扩大公积金使用范围、探索公积金异地贷款的政策纷纷出台。

长期的诉求和现实需要迫使公积金制度改革在2015年取得了突破性的一步,最终是否能够回归公积金制度设立的初衷——互助互利,仍需等待。


16.jpg16、为什么佳兆业“死而复生”?

12月末,内房企佳兆业深圳总部被锁项目中体量最大的城市广场解除司法查封,与此同时,佳兆业在境内外的债务重组正在同步推进。这一切被视为佳兆业复活的标志。至此,佳兆业“出事”已超过一年,是现代企业受政治干预而几乎败落的典型案例。而这家曾被判了“死刑”的房企为何会“出事”、为何能复活值得深思,至少对企业而言,读懂佳兆业事件或许就能避免重滔覆辙。

先搞清事情本源。2014年11月,因创始人、董事会主席郭英成涉广东官员贪腐问题,从深圳蔓延至全国城市,佳兆业房源被官方锁定导致业务全面停顿。后,郭英成辞去职务意图减轻个人对上市公司的影响,但由此触发大批债务交叉违约,最终迫于重组自救。

佳兆业在深圳是龙头房企,也是深圳的旧改之王。根据佳兆业2014年中报,集团总土地储备23.6万平方米,其中约有78.5%的土地位于一线城市。万科和融创都曾有意收购项目或整体收购佳兆业。

企业本身经营健康并且项目优质、土储价值高,这些都是佳兆业的资本,也是其能复活的主要原因之一。

此外,佳兆业境内外债务总额高达650亿,共涉及银行、基金公司、信托公司等超过40家金融机构,几乎占据国家金融系统的半壁江山。一旦佳兆业破产,债权人的权益将受到极大损害。同时,佳兆业在建项目将有烂尾的担忧,大量已认购的购房者利益无法保障。佳兆业的复活,一定程度上是当局出于维持稳定、保护债权人和购房者利益的考虑。这是佳兆业复活的原因之二。

最后,佳兆业的“出事”并没有法理上的依据。在国内的政治环境下,政府是否有权利对董事长涉贪腐的上市企业出手,干预其日常经营并断其财路仍有待商榷。在佳兆业事件中,官方由始至终并未有任何公示文件表明佳兆业“有罪当诛”。

在香港,佳兆业事件曾出现对标案例。上市公司新鸿基的董事长郭炳湘因政治问题犯牢狱之灾后,新鸿基并未因此受影响,反而运营更佳。从此看来,佳兆业的复活不过是市场经济发展过程中,政商话语权博弈的短暂胜利和法治文明精神的暂时回归。


17.jpg17、为什么房企都在喊“互联网+”?

白银年代,开发商焦灼转型,房互联姻成为潮流。主流开发商逢人必提互联网+。

开发商集体拉上互联网,方式及目的不过以下几点:将互联网平台打造为卖房的另一种渠道,降低营销费用;紧靠互联网大数据,夯实拓客效果;把互联网技术植入房子内部,走智能家居、智慧家庭路线,增强产品力;以互联网金融的形式全面切入买房前期、中期及后期,增强用户粘性;最后一公里之战,房地产与互联网联手进行020服务尝试等等。

听起来都是诱人的购房场景。中国开发商也确实有太多需要向互联网企业学习的地方。事实胜于雄辩,互联网成为社会进步风口,已证明是先进生产力,房地产不想被时代淘汰,学习是必须的。

拿BAT来说,人家提到重视客户服务,并不代表虚伪。如果开发商学会了,服务就可以让卖房链条延长,服务可以让增值交易成为可能,服务可以让客户衍生客户,用心了,找对方法了,服务可以颠覆开发商的老派想象,未来的生意可能全系于此。

房企都在喊互联网+,互联网企业就一定是被上赶着的傲娇姑娘吗?也不尽然。BAT各领域开战,始终忘不了房地产。13亿人吃喝玩乐,搞的是高频次低消费的事儿,中国人以房为天,老听房地产艰难,却没看见房价下跌,跟拿着红包在饿了么上花15块钱买个午饭相比,成交一套房产少则百万多则千万,互联网企业谁都想插一脚,但根本不知插在哪。

市场不小,机遇太少,所以老百姓跪求BAT迅速进入房地产是个伪命题,广厦千间,藏着互联网大哥们最原始的资本积累冲动。一些案例背后,开发商和互联网企业合作双方均不付费,顶多没效果,但绝不亏钱,只要有机会待发掘,双方都乐得高兴呢。开发商着急忙乎地主动拥抱互联网,马云们高兴还来不及。

这一年大家婚礼看得太多了,真正找到实质性结合点的合作案例似乎还没有出现,远景却摆在那。不多说,五年后中国房地产就会因互联网的改造变成另一幅样子。至于还没有明确发展方向的现在,大家还都停留在尝试阶段,但房地产企业口号喊得响亮,本身已是一种吸睛和加分。


1452909123237886.png18、为什么2015年房企高管变动频繁?

“铁打的房企,流水的兵”,说的是房地产行业人事变动之大。2015年,房地产行业利润率下滑已成共识,越来越多的房企走上转型之路。行业变局之下,一大批房企高管的职位也在发生变动。

不完全统计,2015年内地上市房企中的董事、监事及高管等岗位,离职人数已超百人,涉及万科、招商、中海、保利等大型房企。

高管变动暗流之下,原因或许并非如企业正式公示的“正常的人事变动”,或者企业高层和当事人所说的“因个人原因”而辞职那么简单。一张图带你读懂高管变动原因。


19.jpg19、为什么以房养老不受待见?

理想很丰满,现实很骨感。打着“完善社会保障体系,减轻家庭及个人养老压力”旗号的以房养老酝酿期起就备受关注。正式落地后,在北京、上海、武汉、广州试点4个月仅12户签约,尴尬遇冷。

以房养老,通俗讲就是老人将房子抵押给金融机构,以获得养老金,老人过世后,其房产出售,用来偿还贷款本息。经过近10年房价的迅猛上涨,住房已是绝大多数家庭价值最高的资产。养老打起住房的主意,倒也正常。但就目前来说,我国以房养老模式并不靠谱。

老人参与以房养老的前提是,必须拥有一套完全产权的房屋抵押给保险公司。在传统家庭观念中,子女是老人财产的直接继承者,如果老人办理了以房养老,很可能让子女陷入“不孝”的舆论压力中,更会引起子女与父母的感情、财产危机。

如果有两套以上住房,是否方便以房养老?实际上,拥有两套以上房产的老人,随便出售一套房产所得到的钱,都远高于金融机构提供的贷款总额。而真正需要以房养老的,往往是那些只有一套自住房的低收入者。他们需要把唯一的自住房变现,以换得改善晚年生活的资金。

住宅产权只有70年,是推行以房养老的又一障碍。很多老人手里的房子都比较旧了,产权剩下的不多,鉴于此,保险公司作出的价格评估必将倾向保守,按相对低的标准发放养老金。对老人而言,这是最大的不理想因素。

除此之外,房价波动是影响“以房养老”的另一、也是最大的因素。假如房价上涨,则投保者无法享受房屋增值部分,就会吃亏。如果房价下跌,对投保者来说是有利的,因为银行或保险机构会承担风险。

然而,深层次来看,以房养老从备受关注再到遇冷,其背后折射出的是社会养老保障体系主干出现缺失。以房养老作为养老服务的一项有益补充,并不能完全替代去养老机构、买养老保险等主流选择。


20.jpg20、为什么房产税喊了这么多年还不开征?

2016网易经济学家年会上,谈及房产税,任志强说,第一次听说这事儿是1992年楼继伟还当财政部副部长的时候就提出来的,到现在多少年了,你们老天天吓唬我们,喊了半天不是没出吗?

从最早1992年提出,到2011年重庆、上海试点房产税,仅从2008年到2013年8月28日,中央政府与部委已经十几次“叫”房产税开征了,然而,最后的结果都是“狼来了”。

学界争议的一个焦点是,中国70年的产权制度是其中一大障碍,真正意义的房产税的前提是土地私有化,这在国内显然行不通。哪怕是变种的房产税,同样受制于不动产评估、登记、税收体制的改革,甚至是技术操作层面有不是一时半会能解决。

房产税最终没了声音,最新的提法变成了房地产税,并纳入了立法规,但仍具有不确定性。

公开报道显示,相关部门遭关于房产税的内部研讨中仍存在争议,尚未形成一致方案。

其次,向谁征,征多少,由谁征,谁免征......如何准确地划清房产税征收的边界,众说纷纭。

据统计,我国现存的房产类型极其复杂,不完全统计要超过20种,这会极大增加房产税征收的推进难度。

财政部财科所原所长贾康曾表示,在诸多税收改革中,房产税是最难的。一提到房产税,网上更多是情绪的宣泄,甚至咬牙切齿。反对者中不只是开发商,各级体制内的官员很多也是抵触的。各种说法都有,包括拐着弯说不行。

由此可见,房产税开征,涉及民心所向,涉及楼市景气;开征阻力之大,利益平衡之难,可见一斑。

最新的消息是,房产税作为未来的新增税种,将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。在土地财政难以为继的背景下,未来房产税取代土地出让金成为地方财政重要收入成为不少业内专家认可的观点。房地产税法纳入人大立法规划也表明房产税正在向我们走来。

虽然房产税立法进程推进缓慢,不动产登记工作也尚未完成,短期内房产税落地可能性不大,但从长远来看,开证具有中国特色的房产税是大势所趋。

转自:网易新闻